kot_sapog (kot_sapog) wrote,
kot_sapog
kot_sapog

Categories:

Жилье только для богатых: как и почему на Украине выросли цены на недвижимость

В четверг, 3 июня, украинское издание «Экономическая правда» сообщило: за последний год цены на недвижимость в новостройках (первичный рынок) в крупных городах Украины выросли на 4-18% в гривне и на 12% в долларовом эквиваленте



На столичную недвижимость цены выросли на 18%. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева с мая 2020 года по апрель 2021 года поднялась с 25,1 тыс. грн до 29,5 тыс. грн, свидетельствуют данные портала недвижимости ЛУН. Во Львове средние цены в новостройках выросли на 12%, с 17,1 тыс. грн до 19,2 тыс. грн, или на 8%, с 640 долл. до 690 долл. В Одессе стоимость квадратного метра выросла на 4%, с 20,2 тыс. грн в мае 2020 года до 21 тыс. грн в апреле 2021 года.

На вторичном рынке жилья тем временем роста цен не наблюдается, а есть даже небольшое падение — на 2%.

Положение дел на рынке недвижимости вызывает недоумение, учитывая обнищание большей части жителей самой бедной страны Европы, где более половины населения, по данным ООН, проживает ниже уровня бедности. Кроме того, за последние полтора года пандемия и карантин существенно снизили деловую активность и возможность украинцев заработать себе на хлеб насущный. Цены на еду, транспорт и коммунальные услуги тоже стабильно росли при стабильном курсе гривны в этот период. Население страны неуклонно сокращается, а наплыва мигрантов не наблюдается.

Почему же растут цены на недвижимость?

Строительные компании объясняют рост цен на «первичку» ростом цен на энергоресурсы, стройматериалы и инфляцией. Отдельные комментаторы объясняют рост цен увеличением сумм «откатов» чиновникам за разрешительные документы. Девелоперы объясняют данную тенденцию падением предложений на рынке жилья — строить стали меньше, соответственно, на немногих оставшихся объектах подняли цены, пользуясь отсутствием конкуренции.

Однако основная причина роста цен — приостановка строительства бюджетного жилья «эконом-класса». Практически все строящиеся объекты принадлежат классу «комфорт» и «бизнес», то есть это элитное жилье, которое по карману бизнесменам и чиновникам-коррупционерам. Проще говоря, согласно «закону сохранения материи», у кого-то денег нет совсем, а у кого-то их слишком много. За счет последних и происходит рост цен, тогда как первая категория просто прекратила покупать жилье.
Стройки жилья «эконом-класса» практически все замерли.

Рост цен в данном случае не предполагает роста количества построенных и купленных квадратных метров жилья, а наоборот, существенное сокращение самого рынка. Если в стране 10 чиновников построили себе мраморные дворцы, а остальные граждане не приобрели никакого жилья, то средний уровень цены квадратного метра введенного в эксплуатацию жилья в этой стране будет гипервысоким.

Во многих странах рынок доступного жилья «эконом-класса» в существенной мере зависит от ипотеки. Конечно, для многих молодых семей это фактически кабальная зависимость от банка. Однако на Украине лишь 0,7% жилья приобретается в ипотеку. Основных причин низкой активности сразу две: нежелание банков выдавать такие кредиты из-за плохо регулируемого рынка недвижимости и нежелание покупателей брать на себя подобные финансовые обязательства из-за слишком высоких процентных ставок и нестабильности их нынешнего экономического положения.

Проще говоря, ни банки, ни потенциальные жильцы не уверены в завтрашнем дне.

В прошлом году президент Зеленский обещал украинским семьям дешевые ипотечные кредиты, «как в Европе». Однако его программа так и не взлетела. За три месяца действия президентской ипотечной программы был выдан всего 351 кредит.

«Основным тормозом является необходимость компенсации государственным учреждением части процентной ставки. Люди не верят государству. Существует вероятность, что финансирование по этой программе прекратится, и заемщикам придется платить рыночную ставку. Так уже было с программой молодежного кредитования», — говорит эксперт рынка недвижимости Денис Судилковский.

По словам эксперта, в текущем году цены на недвижимость возрастут еще на 20-25%. Но, надо полагать, опять же это произойдет преимущественно за счет элитного жилья. С другой стороны, подобные заявления со стороны девелоперов и агентств недвижимости (о подорожании и планируемом еще большем подорожании) являются частью манипуляционной маркетинговой стратегии, призванной стимулировать потенциального покупателя.

С 2013 года ежегодные объемы строительства жилья в Киеве имеют динамику к уменьшению. За 2020 год в Киеве в эксплуатацию было введено 285 694 кв. м, или 3604 квартиры, свидетельствуют данные Госстата. Это на 74,4% меньше, чем годом ранее. При этом больше всего жилья было построено в центральном элитном Печерском районе, где расположены основные госструктуры. Меньше всего жилья (всего 695 кв. м, то есть около десятка квартир) было построено в «пролетарском» Оболонском районе столицы.

По данным Нацбанка, в 2020 году покупательная способность украинцев снизилась на 40%, а на рынке недвижимости наблюдался отложенный спрос, и преимущественно он касался жилья «эконом-класса». Иными словами, украинцы хотели бы купить обычные дешевые квартиры, но пока не могут.

«Спрос на жилье в течение следующих двух лет вряд ли существенно возрастет. На него будут негативно воздействовать длительное снижение доходов населения и ухудшение потребительских настроений», — говорится в заявлении НБУ.

В итоге заявления об увеличении цен на первичном рынке недвижимости следует оценивать как данные о «средней температуре по палате»: рынок жилья для простых украинцев практически мертв, а рынок жилья для элиты — чересчур активен.

Для украинской элиты скупка недвижимости стала одним из распространенных способов «инвестирования» на будущее, как альтернатива депозитам, вкладам в иностранных банках и хранению валюты в домашних сейфах. Зачастую эти сделки оформляются на родственников или подставных лиц.

Приобретается такое жилье преимущественно для последующей сдачи в аренду в надежде на улучшение экономической обстановки, но в последние годы большинство из скупленных элитных новостроек стоят пустыми или полупустыми (зачастую даже без подключенных коммуникаций). В то же время тысячи обычных работников в украинской столице и других мегаполисах, покинувшие депрессивные села и провинциальные городки, ютятся зачастую вдесятером в съемной «однушке». Шансов приобрести в перспективе собственное жилье у них очень мало.

Подобные тенденции характерны для многих стран третьего мира, где наблюдается огромный разрыв между доходами сверхбогатых и основной массы населения.

Дмитрий Ковалевич
Tags: новости, украина, факты, цены
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments